Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio — el costo al que los bancos se prestan entre sí. La calcula Banxico todos los días. Es la referencia para créditos hipotecarios a tasa variable y para muchos productos empresariales. Cuando ves «TIIE + 4 puntos» en un contrato, ese 4 es el margen que cobra el banco.
¿Por qué la TIIE aparece en tu contrato hipotecario?
Cada mañana, Banxico les pregunta a seis bancos grandes a qué tasa están dispuestos a prestarse pesos entre ellos. Calcula la mediana, le quita los extremos, y publica el número. Eso es la TIIE. Suena técnico pero el efecto es directo: si tu hipoteca dice «TIIE 28 + 3.5 puntos», cada vez que esa mediana sube, tu mensualidad del mes siguiente también sube.
No es la tasa que pagas, es la base sobre la que el banco te cobra. La diferencia entre la TIIE y lo que terminas pagando se llama sobretasa o margen, y ahí está casi todo el negocio del banco.
TIIE 28, 91 y 182 días — cuál te toca
Banxico publica tres versiones según el plazo del préstamo interbancario:
- TIIE 28 días — la más usada. La que casi siempre verás en hipotecas de BBVA, Santander y Banorte a tasa variable. Se mueve casi pegada a la tasa objetivo de Banxico.
- TIIE 91 días — más común en crédito empresarial y arrendamiento. Se mueve un poco más despacio.
- TIIE 182 días — la menos usada en consumo. Aparece en algunos productos estructurados.
Si tu contrato no dice cuál, es 28. Lo que pasa típicamente es que el banco aclara entre paréntesis: «tasa variable referenciada a TIIE 28 días publicada por Banxico el primer día hábil del mes».
La fórmula real: TIIE + sobretasa
Ejemplo concreto. Hipoteca de BBVA México a 20 años, tasa variable, sobretasa contractual de 3.5 puntos porcentuales. Si la TIIE 28 está en 10.5%, tu tasa anual ese mes es 10.5 + 3.5 = 14.0%. Al siguiente mes Banxico publica TIIE 28 en 10.25%, tu tasa baja a 13.75%. Sin que tú hagas nada.
La sobretasa no se mueve — la pactaste el día de la firma. Lo único que cambia es la TIIE.
Banorte y Santander usan la misma lógica. Inbursa también, aunque a veces con plazos distintos. Lo que cambia entre bancos es la sobretasa: para perfil A+ con nómina BBVA ronda 3.0-3.5pp, para perfil sin nómina puede llegar a 5pp.
Si la TIIE sube 100 puntos base, ¿cuánto más pagas?
Esto importa porque Banxico mueve la tasa en pasos de 25 o 50 puntos base por junta. Una subida de 100pb son cuatro juntas en la misma dirección.
Hipoteca de 1,500,000 pesos a 20 años, sobretasa 3.5pp:
- TIIE 10.5% → tasa 14.0% → mensualidad ≈ $18,650
- TIIE 11.5% → tasa 15.0% → mensualidad ≈ $19,750
Diferencia: $1,100 al mes. $13,200 al año. En 20 años, si la tasa se quedara ahí, son 264,000 pesos extra. Ojo: los cálculos son aproximados — depende de si el banco recalcula mensualidad o plazo cuando la TIIE se mueve. Casi siempre recalcula mensualidad.
TIIE 2026: dónde está y a dónde va
A mediados de 2026 la TIIE 28 ronda 10.5%. Llegó ahí después del ciclo de recortes que arrancó Banxico cuando la inflación general volvió a quedar dentro del rango de la junta. La tasa objetivo está en 10.25% y la TIIE 28 normalmente se le pega.
Lo que importa para tu bolsillo no es el nivel actual sino la dirección. Si el subgobernador habla de inflación de servicios pegajosa, espera pausa o subida pequeña. Si los comunicados se ablandan, el siguiente recorte ya viene.
El calendario de Banxico marca junta cada 6-8 semanas. La decisión sale a las 13:00 hora de México el día anunciado. Si tienes hipoteca variable, ese es el día del mes que más afecta a tu mensualidad del siguiente periodo.
TIIE vs CETES — la diferencia que pocos explican
La pregunta común: ¿no es lo mismo? No.
- TIIE = a qué se prestan los bancos entre sí. Sirve para fijar lo que TÚ pagas en un préstamo.
- CETES = a qué le presta el público al gobierno. Sirve para lo que TÚ cobras si inviertes en cetesdirecto.
Suelen moverse en paralelo porque ambos siguen a la tasa objetivo de Banxico, pero la TIIE casi siempre va un poco más arriba que el CETE del mismo plazo. Ese pequeño spread es la prima por riesgo bancario.
¿Aplica a Kueski, MoneyMan o DiDi Préstamos?
No. Y esto confunde a casi todo el mundo.
Las SOFOM ENR — Kueski, MoneyMan, DiDi Préstamos, Credy, Vexi, Binixo — no se referencian a la TIIE. Cobran un CAT fijo pactado en el contrato, generalmente alto (entre 80% y 350%) y compensado por la rapidez del proceso. Que la TIIE suba o baje no cambia el costo de un préstamo de 3,000 pesos a 30 días con Kueski.
Donde sí aplica: bancos tradicionales (BBVA, Banorte, Santander, HSBC, Banamex), créditos hipotecarios variables, créditos empresariales, leasing y arrendamiento. Algunas SOFOM ER reguladas también la usan en productos largos.
Si te confunde, hay una pista simple: si tu CAT viene en el contrato como número fijo (por ejemplo «CAT 154%»), no es TIIE. Si dice «TIIE 28 + X puntos», sí lo es.
Cómo consultar la TIIE actualizada
Tres fuentes oficiales:
- Banxico SIE (Sistema de Información Económica) — la fuente original. Busca «TIIE» y elige el plazo. Se publica todos los días hábiles a las 12:00.
- DOF (Diario Oficial de la Federación) — aquí la publica con valor legal. Es la que vale si hay disputa contractual.
- Sitios de bancos — BBVA y Banorte muestran la TIIE vigente para clientes. Útil pero no es la fuente, es el espejo.
Si tu hipoteca recalcula al inicio del mes, el dato que importa es el TIIE 28 publicado el primer día hábil. No el del día 15. Léelo en tu contrato — la cláusula suele estar en las primeras tres páginas.
Lo que pasa típicamente con la TIIE en quejas CONDUSEF
De vez en cuando aparece una queja en CONDUSEF porque el cliente dice que el banco aplicó una TIIE distinta a la que correspondía. Casi siempre se resuelve a favor del banco — porque el contrato dice fecha exacta de corte y el cliente lo firmó. La excepción es cuando el banco no actualiza la tasa por meses (típico en hipotecas viejas mal migradas a sistemas nuevos): ahí sí gana el cliente, con devolución de intereses cobrados de más.
Preguntas comunes
¿Puedo cambiar mi hipoteca de tasa variable (TIIE) a tasa fija?
Sí, mediante subrogación hipotecaria. Otro banco te paga el saldo y reabre el crédito a tasa fija. Sale rentable si la diferencia con la TIIE actual es alta y planeas conservar la casa varios años. El proceso tarda 30-60 días y cuesta entre 1% y 2% del saldo en gastos.
¿La TIIE puede ser negativa?
Teóricamente sí, en la práctica no en México. Para que pasara, la tasa objetivo de Banxico tendría que estar cerca de cero — algo que sólo se ha visto en Japón y la Eurozona en momentos extremos. No es escenario realista para los próximos años.
Si firmo hoy una hipoteca a tasa variable y la TIIE baja 200pb el próximo año, ¿me la bajan automáticamente?
Sí. Esa es la lógica de variable. El recálculo es automático por contrato — no tienes que pedirlo. Si tu mensualidad no bajó, llama al banco y exige revisión. Pasa que el banco «se olvida» de actualizar y nadie reclama.
¿Por qué Kueski cobra más que un banco si no usa TIIE?
Porque presta a 100% sin pedir nómina, sin Buró formal, sin ingresos comprobables. Ese riesgo lo pagas tú con CAT alto. Es la lógica del crédito al instante.
¿La TIIE afecta mi tarjeta de crédito?
No directamente. La tasa de tarjeta de crédito es fija pactada (o variable referenciada a algo distinto, según el contrato). Lo que sí pasa: cuando Banxico sube tasas, los bancos suelen subir el CAT de sus tarjetas — pero no es automático ni atado a la TIIE.
¿Dónde reviso si mi banco aplicó bien la TIIE este mes?
Estado de cuenta + contrato. El estado debe decir qué TIIE usó y de qué fecha. El contrato debe decir qué TIIE corresponde. Si no coinciden, escribe a CONDUSEF.
¿La TIIE de Fondeo es lo mismo?
No. La TIIE de Fondeo es otra tasa que Banxico empezó a publicar después de 2020 como reemplazo a futuro de la TIIE tradicional. La transición está pasando despacio. Si tu contrato actual dice «TIIE 28», sigue siendo la tradicional hasta que se renegocie.
Y ya. Si tu crédito es a tasa fija, la TIIE no es tu problema. Si es variable, anota en la agenda las juntas de Banxico — cada 6-8 semanas, jueves, 13:00. Ese es el día que importa.